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T : Salut, c’est Théo. Bienvenue dans cette nouvelle vidéo.

 

Aujourd’hui, je suis avec un pote, Pierre Ollier. Nous allons vous parler d’indépendance financière grâce à l’immobilier.

 

Alors je sais qu’il y en a beaucoup d’entre vous qui sont intéressés par les business en ligne. Pourquoi ? Pour avoir leur indépendance financière, pour ne plus « travailler » pour un patron. Et là, j’ai un patron à côté de moi. Il est dans le domaine de l’immobilier, et comme je ne vous en parle jamais, je profite de son passage à la maison pour vous en parler.

 

Salut Pierrot, est-ce que tu peux te présenter et nous dire ce que tu fais.

 

P : Je m’appelle Pierre Ollier, j’ai 33 ans. Je suis indépendant financièrement depuis un an. Je voyage autour du monde. J’ai des business dans l’immobilier, des business sur internet, mais ça n’a pas toujours été comme ça. Il faut savoir qu’à la base, j’ai été salarié pendant sept ans. Je suis donc un ex-banquier. Mais en fait, j’ai commencé au Havre, en faisant du porte-à-porte pour une compagnie d’assurances, donc vraiment en bas de l’échelle. Personne n’est riche dans ma famille. Je n’avais pas forcément de réseau.

 

Un jour, je me suis dit que j’aimerais bien sortir de tout ça, investir dans l’immobilier. À l’époque, j’avais rencontré une personne : il s’agissait de la nièce de la meilleure amie de mon père et j’avais entendu que cette femme était partie de zéro et qu’elle achetait des appartements, qu’elle les découpait puis les louait à des étudiants. Et, apparemment, c’était un truc bluffant. Quand j’ai entendu ça, je devais avoir peut-être 13 ou 14 ans, et c’était resté dans un petit coin de ma tête. Quatre, cinq ans plus tard, je crois, je suis tombé sur un livre qui parlait d’immobilier et je me suis dit, ça c’est vraiment ce qu’il faut que je fasse.

 

T : OK. Donc tu t’es dit : « C’est vraiment ce qu’il faut que je fasse ». Mais, quand es-tu passé à l’action ? Parce que personnellement, j’ai envie d’investir dans l’immobilier, mais je ne sais pas, j’ai peut-être un blocage. C’est pour ça que, moi aussi, j’ai des questions que je voudrais poser à Pierre Ollier qui, du coup, pourra vous répondre si vous vous posez les mêmes questions.

 

Quel fut le déclic de ton passage à l’action ?

T : Qu’est-ce qui a fait que tu es vraiment passé à l’action ? À un moment, tu as eu un truc, tu t’es dit « OK, il faut que j’investisse dans l’immobilier ». Quand as-tu investi dans l’immobilier ? Quel fut le déclic ?

 

P : J’ai eu un gros déclic. Il y avait déjà eu cette personne qui m’avait fait un gros déclic dans la tête. Mais à un moment donné, avec ma famille, on avait besoin d’une maison pour se loger. Et ce qui s’est passé, c’est qu’on voulait se loger sur la Côte d’Azur. À cette époque-là, on regardait les prix de l’immobilier, mais tout était bien trop cher pour nous.

 

Et un jour, on est tombé sur une maison, une villa en fait, qui avait une particularité : il s’agissait d’une grosse villa qui juste en dessous, avait un appartement. Je m’en souviens encore, le monsieur était portugais, il avait une grosse moustache. Il était là, il était locataire. La propriétaire nous avait dit qu’elle pouvait nous vendre la maison, mais qu’il y avait ce monsieur, en bas. Au départ, quand on a un « mindset » (état d’esprit) du gars qui a toujours été salarié, tu sais, tu n’es pas trop chaud pour te lancer. Tu te dis « Ouah ! Un locataire, ça va tout détruire chez moi, etc. Je ne sais pas ! Imagine s’il ne paye pas son loyer ! »

 

Et puis, finalement, à l’époque je n’étais pas encore banquier, j’en avais discuté avec mon banquier qui m’avait dit que non, c’était super parce que pour cette maison, j’allais avoir un crédit, mais que la moitié de mon crédit serait remboursée par le loyer du bas. Alors, je me suis dit que oui, en fait, c’était génial, que je pouvais me loger dans une villa sur la Côte d’Azur, pour le prix d’un petit studio. Donc un truc de fou !

 

Après, j’avais ces loyers et je voyais ces revenus qui tombaient tous les mois, sur le compte. Alors que tu ne travailles pas. Et là, tu dis « Mais attends ! C’est un truc de fou ! » Et c’est à partir de ce moment-là que j’ai compris la magie des revenus passifs. Et je me suis dit : « Attends, si j’ai pu le faire une fois, je vais pouvoir le faire plusieurs fois. Et donc, j’ai commencé à me former, j’ai assisté à des séminaires, j’ai rencontré beaucoup d’entrepreneurs et puis après, je me suis lancé. J’ai fait plusieurs opérations et aujourd’hui, j’ai pu quitter mon job ! Tu vois, je voyage toute l’année et c’est vraiment kiffant.

 

T : La question que je me vais te poser, et qui vous titille peut-être aussi, c’est combien ça rapporte ?

 

Combien te rapporte l’immobilier ?

P : Combien ça rapporte ? Alors, ce qu’on va faire, c’est que je vais donner un exemple simple pour que les gens puissent se projeter. Dernièrement, j’ai fait une acquisition. Il s’agit d’un appartement que j’ai acheté à Nice, un appartement qui fait à peu près 40 mètres carrés que j’ai divisé en deux. C’est un appartement avec une grande hauteur sous plafond. Avec cet appartement, en fait, j’applique une stratégie mixte.

 

Une location étudiante sur neuf mois

Je vous explique : tout simplement, je le loue à l’année à des étudiants, pendant neuf mois. En ce moment, dans un de mes appartements, j’ai une étudiante qui fait des études de comptabilité et dans l’autre appartement, j’ai un jeune couple qui vivait chez leurs parents. C’était un petit peu chaud de ramener la copine et tout. Donc il voulait emménager et moi, je leur proposais un appartement, tout meublé, tout équipé. Ils ont emménagé chez moi. Donc, j’ai un de mes studios qui est loué 650 euros et l’autre studio qui est loué 700 euros. Ça, c’est quand je le loue à l’année, sur des périodes de neuf mois.

 

Une location courte durée en été

Je suis dans une ville assez touristique. Pendant la période juin, juillet, août, j’exploite la location courte durée. La location courte durée, vous en avez peut-être déjà entendu parler. Vous savez, c’est quand vous mettez votre appartement, par exemple, sur des sites comme AirBnB. Moi, je ne travaille plus trop avec AirBnB puis que j’ai professionnalisé tout ça. Je travaille essentiellement avec Booking. La particularité de mes appartements, c’est qu’ils peuvent accueillir quatre personnes par appartement. Et du coup, je loue à 100 euros la nuit. Cela fait un budget de 25 euros par personne, ce qui est tout à fait correct, puisque les personnes qui veulent aller dans des auberges de jeunesse vont payer exactement ce tarif, alors que pour ce prix, elles ont un appartement qui est clean, qualité quatre-étoiles et ils peuvent se faire à manger.

 

Donc, un excellent business, multiplié par deux appartements. Ce qu’il faut savoir, c’est que j’ai un taux de remplissage de 100 %.

 

Un remplissage à 100 %

T : Tu as tout le temps quelqu’un ?

 

P : En fait, c’est même un petit peu plus que ça. Je vais te dire que, parfois, je remplis même 35 nuits par mois. Ce qui se passe, c’est qu’il y a des gens, dans mon secteur, à Nice qui eux-mêmes louent des appartements qui sont parfois vides. Et moi, sur Booking, j’ai une option qui est un petit peu « Blackhat », on va dire. J’ai un établissement. Mais si je veux dans mon établissement, je peux ouvrir trois, quatre chambres, même si, en réalité, je n’en ai que deux. Donc parfois, je fais du surbooking. Je peux même revendre des nuits à d’autres personnes. Et du coup, c’est ce que je fais. Et il y a d’autres personnes qui sont super contentes.

 

Un très bon marketing et une grosse rentabilité

Moi, j’ai un très bon marketing, avec de bonnes photos, j’ai travaillé sur ça. Et derrière, ça me permet de vendre un maximum de nuitées. Donc sur un mois, ça va me faire 3 000 euros par appartement. Donc je vais toucher 6 000 euros sur le mois de juin, 6 000 euros sur le mois de juillet et 6 000 euros sur août. Ça fait 18 000 euros sur une période de trois mois. Plus, je t’ai dit 650 et 700 euros sur neuf mois. Donc, je ne pourrais pas dire le calcul, mais ça doit faire, à peu près 10 000 plus 18 000, on doit être à peu près aux alentours des 30 000 euros par an.

 

T : C’est beau !

 

P : Sur un appartement qu’à la base, j’ai payé 75 000 euros. Et pour vous donner un ordre d’idée, je rembourse 580 euros de crédit à la banque, tout compris.

 

T : Oui, donc, grosse, grosse, grosse rentabilité par rapport à la division.

 

P : Oui, gros cash-flow.

 

T : Je m’étais intéressé à l’investissement immobilier depuis l’année dernière, déjà. En fait, j’étais encore en France, pour ceux qui me suivent depuis un petit moment. Et ce qui s’est passé, c’est que je me suis dit : « C’est simple, soit je vais en Asie et je me concentre à fond sur les business en ligne ; soit je reste en France, et je fais de l’immobilier ». Quand on n’a pas forcément beaucoup de cash, on se pose beaucoup de questions. J’avais d’ailleurs acheté un livre sur Comment investir dans les parkings, je ne l’ai jamais fait. Il y a également beaucoup de livres Comment investir dans l’immobilier, où on voit tout le temps des maisons, on voit également des immeubles.

 

Dans quel type de bien vaut-il mieux investir ?

T : Dans quoi, est-ce que tu conseillerais d’investir : parking, garage, maison, appartement, building, des « logements » pour les commerciaux, comment on dit déjà, des locaux commerciaux ?

 

P : Oui, des locaux commerciaux. C’est une excellente question qu’on me pose très souvent et c’est vrai qu’on entend beaucoup de choses par rapport à ça. C’est un choix personnel, mais tout ce qui est parking, je ne fais pas. Tout simplement, parce que par rapport au temps que je vais investir dedans, je me dis que derrière, je ne vais peut-être toucher que 100 euros de loyer. Le temps, c’est ce que j’ai de plus précieux dans la vie. Donc je n’aime pas échanger mon temps pour gagner un petit peu d’argent. Je pense que ça peut être intéressant pour les gens qui veulent investir dans des garages, mais il faut en acheter des lots, les acheter par 10, par 20. Mais, ce n’est pas une stratégie sur laquelle je me suis positionné.

 

Investissez dans les petites surfaces

Moi, ce que je recommande aux gens, c’est d’investir sur de petites surfaces. Je vais vous expliquer. En fait, la stratégie est relativement simple : si vous investissez dans une grande ville, comme Bordeaux, Lille, si vous investissez à Nice, si vous investissez, je ne sais pas, dans toutes les grosses villes françaises, à ce moment-là ce qu’il va falloir cibler comme type de biens, ce sont des biens qui vont valoir autour de 60 000 euros par studio.

 

Mais vous vous dites : « Comment est-ce que je peux trouver un studio à 60 000 euros ? » Tout simplement, en faisant des divisions. Par exemple, sur l’acquisition que j’ai faite, en tout, je crois que ça m’est revenu à 120 000 euros. Mais comme c’est divisé en deux, ça fait 60 000 euros par studio.

 

T : Donc en fait, il n’y a pas vraiment de stratégie pour trouver une bonne affaire, tu prends un appartement à peu près normal, et tu le divises en deux.

 

Investissez dans un bien en mauvais état et faites-y des travaux

P : Le prix au mètre carré chez moi est à peu près à 3 000 euros, d’accord ? Mais moi, je l’ai payé 2000 euros parce que le bien était un taudis complet. Il y avait des fissures. C’était un bien complètement ravagé. J’ai donc fait venir une entreprise du bâtiment qui l’a complètement rénové. Il faut compter, quand on fait des rénovations du sol au plafond, à peu près 1 000 euros du mètre carré. Mon bien qui m’a donc coûté 3 000 euros du mètre carré, je l’ai eu 580 euros à la banque. Quand je suis en location à l’année, en mode tranquille, je rentre 1 350 euros. Donc, c’est largement autofinancé et il dégage tout de suite de la marge.

 

T : OK. La question qui va nous venir clairement, c’est : on est chaud, on a envie d’investir dans l’immobilier, mais voilà, on a tous des profils financiers différents. Combien est-ce qu’il faut ?

 

Combien faut-il pour se lancer dans l’immobilier ?

P : Combien est-ce qu’il faut ? En fait, tu peux tout à fait investir dans l’immobilier sans apport. Moi, je suis un ancien banquier, comme je vous le disais, j’ai donc monté beaucoup de dossiers de financement. C’est vrai que ça aide un peu. Mais, en fait, ce qu’une banque va rechercher, c’est que vous ayez des revenus récurrents. Donc, à partir du moment où vous gagnez 1 500, 1 800 euros par mois ou 2 000 euros par mois, et que c’est régulier, vous allez voir votre banquier et, par exemple, si vous gagnez 1 800 par mois, vous allez pouvoir emprunter 100 000 euros, sur une durée de 20 ans. C’est pour te donner un ordre d’idée.

 

Maintenant, vous vous dites peut-être, « Oui, mais moi, je ne suis pas en CDI, je fais comment ? » J’ai un de mes amis qui s’appelle Olivier qui a acheté, à l’heure où je vous parle, quatre appartements et un mobile-home. Le gars est intérimaire, c’est-à-dire qu’il travaille à Monaco, il fait de la restauration. Il travaille peut-être quatre, cinq mois dans l’année, mais il fait ça depuis 10 ans. Et lui, il a quand même réussi à emprunter pour acheter quatre appartements.

 

Donc les gens qui me disent : « Je suis en CDI, mais le banquier, il ne me prêtera jamais. Ce n’est réservé qu’aux riches ». Tu vois, ça, c’est une croyance limitante. Maintenant, je préfère être honnête avec vous, je ne vais pas vous dire que ce qu’il a fait, c’était facile. Le gars a beaucoup bougé, il est allé voir beaucoup de banquiers, il a monté son dossier, c’est un mec qui bosse beaucoup. Tu vois, il n’y a rien de facile, mais il a été persévérant, il a réussi à le faire. S’il a pu le faire, tout le monde peut le faire.

 

Que veut savoir le banquier pour qu’on puisse emprunter ?

T : Comment est-ce que je fais pour avoir un financement ? Admettons, qu’en ce moment, par exemple, je sois en CDI, en CDD, les banquiers veulent savoir quoi ? Qu’est-ce que tu voulais savoir quand tu étais banquier, quand il y avait quelqu’un qui venait frapper à ta porte, qui venait te dire « Bonjour monsieur Ollier, comment est-ce que je fais, je veux emprunter du cash ? »

 

P : Bonne question. Imaginez que vous, vous deviez prêter, par exemple, 20 000 euros à quelqu’un, quelle est la première question que vous allez vous poser ? Normalement, c’est « Est-ce qu’il va me les rembourser ? » Donc, on va regarder, tout simplement, si la personne est solvable.

 

Et comment fait un banquier pour savoir si la personne est solvable ? On regarde si elle a un comportement régulier. Si vous savez qu’une personne, un jour, elle rentre de l’argent, mais qu’après pendant un an, elle ne fait plus rien, c’est un petit peu irrégulier. Il est difficile de faire confiance à une personne qui n’est pas régulière. Donc les banques recherchent de la régularité.

 

Vous pouvez aussi, tout à fait, ne pas avoir de revenus, mais par exemple, avoir un gros patrimoine. Il y a des possibilités qui existent. Je ne vais pas trop rentrer dans les détails techniques, mais ça s’appelle le crédit in fine. C’est-à-dire que pour les gens qui ont beaucoup de cash, un gros patrimoine, qui ont de l’argent, la banque va prendre cet argent en garantie et en contrepartie, elle va leur prêter de l’argent. Ce sont des mécanismes un petit peu complexes. J’en parle après dans des formations, mais ce n’est pas vraiment le sujet de la vidéo.

 

Retenez qu’il y a toujours des possibilités, mais il faut se former, il faut apprendre pour mettre en place ce type de montage.

 

T : OK donc, en résumé : première étape, tu trouves un bien. Ensuite, qu’est-ce qui se passe, tu vas obtenir un financement auprès de la banque.

 

P : C’est ça.

 

T : Et une fois que tu as ton financement, que tu as ton argent, que tu as trouvé le bien en question… Le bien en question, tu nous l’as dit qu’il fallait viser du moins cher, donc forcément, un bien qui est un peu cassé, etc.

 

P : Un bien sur lequel les gens ont peur d’acheter, donc, sur lequel tu peux négocier le prix en disant « Regardez les travaux, tout ce qu’il y a à faire, c’est un truc de fou ». Forcément, les personnes le savent et vous, vous venez corriger un problème sur le bien. En fait, vous apportez de la valeur et c’est là-dedans que vous gagnez de l’argent, c’est en apportant de la valeur. Un bien tout neuf, tout rénover, forcément, vous arrivez, vous l’achetez, vous le payez au prix élevé.

 

T : Oui, mais du coup derrière, il faut faire les travaux aussi.

 

Qui s’occupe des travaux dans l’appartement ?

P : Alors les travaux, comme tu peux le voir, je ne suis pas très doué de mes mains. Franchement, les travaux, ce n’est pas trop mon truc. Donc, en fait, j’ai recruté une équipe de gars balaises. Ce sont cinq gars qui arrivent de Pologne. C’est une entreprise, mais vraiment les mecs, ils dépotent tout. Moi, en fait, je fais appel à une entreprise générale de travaux. Dedans, il y a un électricien, un plombier, un plaquiste, il y a aussi un peintre.

 

Pourquoi faire appel à une entreprise de travaux plutôt que de recruter des gens séparément ?

P : Pourquoi est-ce que je fais ça plutôt que de recruter des gens séparément ?

Parce que sur un chantier, c’est toujours le bordel : « L’électricien, il n’est pas venu, tu comprends, je n’ai pas pu monter mes tuyaux » et après ça, ça s’embrouille de tous les côtés. Moi, les gars, ils ont l’habitude de travailler ensemble, je leur donne un délai. Je leur dis, « les gars, vous avez deux mois pour me faire les travaux ». On met ça sur un contrat et moi, je formalise vraiment le truc. Après, c’est un truc que je n’applique jamais (j’espère qu’ils ne regarderont pas cette vidéo), mais je leur dis : « Les gars, si vous ne me terminez pas mon chantier, il y a 50 euros de pénalités par jour ! » Donc les gars, ça les chauffe un petit peu pour finir dans les délais.

 

Choisissez une entreprise recommandée ou vérifiez leurs chantiers antérieurs

P : Donc prendre une entreprise générale de travaux. Et essayez de la trouver plutôt par recommandation. Si vous avez des amis, des gens qui ont fait des travaux, allez les voir. Moi, en l’occurrence, ce n’était pas le cas. Donc j’ai demandé aux gars, j’ai dit : « pourquoi pas, vous m’avez fait un devis, ça me plaît, mais montrez-moi ce que vous avez fait ». Ils m’ont amené sur deux chantiers, j’ai regardé le boulot, j’ai dit : « OK, je vous prends ».

 

Fractionnez les paiements

P : Après, je les ai payés en cinq fois. C’est-à-dire que je leur ai fait faire une première partie du boulot, j’y suis allé, j’ai contrôlé, je leur ai donné de l’argent, j’y suis allé une deuxième fois, j’ai débloqué à nouveau de l’argent… Ne payez jamais tout, en une seule fois, toujours en cinq fois. Oui, il faut fractionner les paiements.

 

Quand et comment faut-il faire la division du bien ?

Quand faut-il diviser le bien ?

T : Quand tu comptes les travaux, est-ce qu’avant de faire les travaux, tu leur demandes de séparer le bien en deux ou est-ce que c’est encore quelqu’un d’autre qui vient après séparer ton bien ?

 

P : Alors, ce qui se passe, c’est que quand on prend le bien, je leur demande de tout casser. On leur donne des plans. Moi, j’avais donc une personne dans ma famille qui est spécialiste là-dedans. Pour faire simple, en fait, c’est mon père qui dessine tous les plans. Lui, il a une formation là-dedans. Donc, il a dessiné les plans, il leur a fait les mesures, il leur a dit : « Vous montez les cloisons ici, vous montez tout comme ça ».

 

Comment faire les plans de construction ?

T : Pour ceux qui n’ont pas un père dans le domaine de l’architecture, comment ça se passe ?

 

P : Il faut faire appel à un architecte d’intérieur ou une décoratrice d’intérieurs. Vous pouvez en trouver. En moyenne, vous allez pouvoir trouver des forfaits pour les plans qui vont vous coûter 500 euros. Donc vous les incluez dans le financement. Ce sont des choses que vous allez pouvoir déduire après au niveau de votre fiscalité. Faites vraiment appel à cette personne, ne cherchez pas à faire d’économie là-dessus parce que honnêtement, pour caser des salles de bains, aménager l’espace, après, vous le payerez 10 fois, si vous ne faites pas appel à une personne comme ça.

 

Comment trouver des locataires ?

T : Et une fois qu’il a fait les plans, les travaux sont venus, l’étape finale, c’est de trouver des locataires ?

 

Comment trouver des locataires pour des locations saisonnières ?

P : Trouver des locataires… Il faut meubler avec goût. Moi, je fais du « home staging » (de la valorisation immobilière), ça, c’est moi qui m’en occupe. Je suis un grand fan de déco, donc moi, ça me fait plaisir. Normalement, je devrais le déléguer ; mais moi, j’aime bien faire ça.

 

Je suis aussi un passionné de photo. Je fais des vidéos, et ça va bien avec. Donc j’y vais, je mets une petite mise en scène. Je fais de très, très belles photos. Ce qui est important quand vous louez un bien, ce sont les photos. Honnêtement, vous allez sur le bon coin, vous tapez annonces immobilières, vous regardez les biens. Il y en a qui sont avec une tapisserie à fleurs ! Non mais, sérieusement, faut pas déconner ! Ou alors, la photo est sombre ou le lit est mal fait. Non !

 

Vous avez investi, vous avez acheté un bien, vous avez mis 120 000 euros, si vous ne savez pas comment faire, faites appel à un photographe. Moi, j’avais fait des photos moi-même et j’avais également fait appel à un photographe sur AirBnB qui était venu pour faire des photos. J’avais fait ça, parce que derrière j’avais des photos certifiées. Et du coup, AirBnB mettait mon bien plus en avant. Donc faites appel à un photographe. Ça vous coûtera peut-être une prestation à 200 euros, mais les photos, quand vous les avez, vous les avez pour la location. Donc, à chaque fois que je mets une annonce, les gens me harcèlent au téléphone, c’est un truc de fous. Les gens me disent : « – Je le veux, je veux ! Je leur dis : – Mais attendez, vous ne l’avez même pas visité ! – Oui, mais, j’ai vu les photos, je le veux. » J’ai vendu mon bien sur les photos.

 

Si vous faites de la location courte durée, les gens, qu’est-ce qu’ils vont acheter : vos photos. Si vos photos sont mortes, même si le bien déchire, c’est mort ! Donc les photos, c’est ultra important.

 

T : Du coup, une fois que tu as trouvé ton locataire, que tu l’as mis sur AirBnB ou sur Booking…

 

P : Ça, c’est pour le saisonnier.

 

Comment trouver des locataires pour des locations à l’année ?

 

T : Comment est-ce que tu fais pour mettre en location ton bien en longue durée ?

 

P : Alors, en longue durée, j’utilise, essentiellement, le bon coin. Je mets trois photos sur le bon coin, je mets un bon descriptif et je dis aux gens de me contacter par téléphone. Je refuse tous les contacts par e-mail. Ça me permet déjà de jauger la personne. Que la personne soit un peu polie, qu’elle te dise « Bonjour monsieur », qu’elle se présente un petit peu.

 

Ensuite, ce que je fais, c’est que moi, comme vous le savez, mon temps, c’est quelque chose de très précieux, donc je vais leur dire qu’on se donne rendez-vous, par exemple dimanche 4, à 20 heures et je fais une visite groupée. Je fais venir tous les gens, en même temps. Ça a deux avantages : le premier, c’est que moi, je ne me déplace qu’une fois ; le deuxième, c’est que les gens quand ils arrivent, ils se disent « il y a d’autres personnes qui sont intéressées, donc si je veux déposer un dossier, il faut que je me dépêche ».

 

Les gens vont dire, c’est un peu méchant ; quand même, ce n’est pas bien pour les gens. Mais, en même temps, je me dis : je suis le premier gars à procrastiner, quand je vois un truc, « je ne vais pas le faire, j’ai le temps, etc. » Donc, je me dis qu’en mettant un petit peu de pression, les gens passent à l’action et comme je sais que je propose un bien de qualité, les gens sont contents. Mon locataire m’a même envoyé un e-mail, pour me dire : « Franchement merci, monsieur Ollier pour le bien, on voit que vous avez même la petite machine Nespresso », ils étaient contents.

 

Comment gérer les problèmes des locataires ?

T : Ils sont contents, et c’est bien quand ils sont contents ; mais quand ils ne sont pas contents, comment est-ce que tu gères tes locataires ? Quelqu’un qui te dit : « La cuvette des toilettes est cassée, est-ce que j’appelle Pierre Ollier » ? Parce que moi, personnellement, ce n’est pas quelque chose qui m’attire. Je veux investir dans l’immobilier, mais je ne veux certainement pas faire ça. Comment est-ce que tu fais ?

 

P : Dans l’exemple que j’ai pris, c’était des biens neufs, donc je n’ai pas eu ce souci. Mais, je loue d’autres biens qui sont un peu plus anciens. Ce que je dis aux gens, c’est qu’ils ont deux possibilités : soit on passe par agence, donc c’est l’agence qui va gérer ça, mais, à ce moment-là, je suis obligé de leur majorer le loyer de 7 %, parce que c’est ce que va me demander une agence ; soit on ne passe pas par une agence, mais ils ne m’appellent pas à deux heures du matin pour me dire que la cuvette des toilettes fuit. Ce que je vais leur donner, c’est le numéro de téléphone de mon plombier, je vais leur donner le numéro de téléphone de l’électricien, et s’ils ont un problème, ils l’appellent. Il vient, il fait un devis. Ils m’appellent juste pour le devis, pour me dire que le truc, c’est tant, je paye et c’est OK. Et le locataire, crois-moi, il est très content parce qu’il se dit qu’il a fait une économie de 7 % et du coup, les gens ne t’appellent pas.

 

T : C’est clair.

 

Comment payer ses taxes sur les biens immobiliers ?

T : Parlons des factures : comment est-ce que tu fais quand tu reçois un loyer ? Parce que je pense, je ne m’y connais pas du tout, mais, quand tu reçois de l’argent via l’immobilier pour tes loyers, tu dois payer des taxes dessus ? Comment est-ce que tu fais pour payer des taxes là-dessus ?

 

P : Quand je reçois à loyer…

 

Faites un bail meublé

P : Je fais un bail meublé, généralement. Quand c’est à l’année, c’est un bail étudiant, un bail meublé et quand je loue en location saisonnière, ce sont des baux courte-durée. Donc il y a un contrat qui est signé.

 

Déclarez vos biens en BIC réel

Ensuite, moi, je suis dans la fiscalité du meublé, je ne fais pas de location nue, parce qu’on paye beaucoup plus d’impôts et que c’est beaucoup plus de contraintes. Si vous faites de l’immobilier, je vous encourage vraiment à faire du meublé. Je déclare mes biens en BIC, bénéfices industriels et commerciaux aux frais réels.

 

Qu’est-ce que c’est que ça ? En gros, c’est quand vous faites de la location meublée, vous avez des abattements qui sont un petit peu plus intéressants que quand vous faites de la location nue. Et en France, ça s’appelle le BIC. Et moi, comme j’achète à crédit, que je fais des travaux, que j’ai des meubles, que j’ai des intérêts d’emprunt, toutes ces charges sont déductibles. Ce qui fait que vraiment, cela vient minorer ma fiscalité.

 

Et tout ça, je le donne à un comptable, c’est-à-dire que je lui envoie toutes les factures. Il me dit : « Monsieur Ollier, il faut m’envoyer votre taxe foncière, il faut m’envoyer les factures, il faut m’envoyer votre tableau d’amortissement ». Je lui donne tout, il remplit ma déclaration, il envoie tout aux impôts et moi, je n’ai rien à faire.

Mais si vous devez le faire, c’est BIC réel.

 

T : Mais, c’est une entreprise ? C’est à titre personnel ?

 

Profitez du statut LMNP en France

P : C’est un peu particulier. Tu serais sur n’importe quel autre business en France, je te dirais de créer une boîte pour pouvoir déduire tes frais. Mais en France, il y a un statut qui s’appelle le LMNP, loueur meublé non-professionnel, qui te permet d’avoir les bénéfices de l’entreprise, c’est-à-dire de déduire tes charges (un truc de fou !). Normalement, tu ne peux pas déduire tes charges quand tu es un particulier. Et en même temps, cela te permet, si jamais un jour, tu revends ton bien et que tu fais une plus-value, d’avoir la plus-value du particulier, où tu es moins imposé que la plus-value en société. Donc, je sais qu’il y a plein de gars qui vous disent d’investir en société dans l’immobilier, mais moi, je pense que ce n’est pas forcément intéressant, quand tu as moins de 10 biens immobiliers. Je pense qu’il vaut mieux investir en nom propre, statut LMNP et en BIC réel. Et finalement, le jour où vous revendez un bien, vous ne vous mangez pas non plus une plus-value énorme.

 

T : Donc pour récapituler, j’ai noté un petit plan d’action :

– Vous trouvez votre bien : un appartement qui est complètement pété. Vous trouvez la bonne affaire.

– Vous trouvez un financement.

– Vous mettez en place les travaux.

– Vous trouvez les locataires.

– Ensuite, vous « déléguez » les locataires ou alors, vous leur donnez toutes les informations dont ils ont besoin et puis il vous envoie juste la facture.

– Enfin, on déclare ses loyers sous le statut LMNP.

 

Faites appel à un cabinet comptable

P : Oui, le statut LMNP. Je vous encourage aussi à faire appel à un cabinet comptable. Cela change tout le temps, mais en 2016, si vous payez 900 euros votre comptable, vous pouvez avoir une réduction de 600 euros, à peu près les deux tiers. Donc le comptable est quasiment gratuit.

 

T : C’est beau ! C’est beau !

 

Où retrouver les vidéos de Pierre Ollier

T : Donc, si vous voulez, tout simplement, gagnez plus d’argent en dépensant moins, en optimisant également vos dépenses, vos déclarations, etc. Pierre a créé 11 vidéos qui vous permettent de gagner votre indépendance financière, avec différentes choses : l’immobilier, les revenus passifs. Puisque là, on n’a parlé que d’une seule des branches que gère Pierre. Comme vous le savez, c’est un ex-banquier donc il a encore pas mal de choses à nous apporter. Je n’ai pas pu tout mettre dans une vidéo.

 

Il a créé plus de 11 vidéos sur l’indépendance financière au travers de l’immobilier, mais également d’autres branches que je vous laisse la liberté de découvrir. Vous avez toute une playlist YouTube, qui se trouve dans la description de la vidéo qui va vous permettre de voir toutes ses vidéos, sans même donner votre e-mail à Pierre. Voilà, vous y allez directement. Vous pouvez voir directement ces vidéos. Pierre vous y montre Comment investir dans l’immobilier, Comment avoir des revenus passifs via des techniques que forcément, tout le monde ne connaît pas puisque monsieur est un ex-banquier. Alors, forcément, il sait des choses que ceux qui ne sont pas banquiers ne savent pas.

 

On se retrouve de l’autre côté. Merci beaucoup Pierre d’être venu dans cette vidéo.

 

P : Merci Théo.

 

T : Vous retrouvez également Pierre sur sa chaîne YouTube : Pierre Ollier.

 

P : Donc passez à l’action, investissez dans l’immobilier, générez-vous des revenus passifs et puis après, rendez-vous chez Théo, à Malte dans la piscine.

 

T : Pour un petit apéro.

 

P & T : Ciao !

 

T : Merci.