La SCI, ou Société Civile Immobilière, est une structure qui permet de gérer un ou plusieurs biens immobiliers à plusieurs. En SCI, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : l’IR (impôt sur le revenu) ou l’IS (impôt sur les sociétés). Mais lequel choisir ? Dans cet article, nous vous aidons à choisir celui qui correspond le mieux à votre situation !
L’imposition d’une SCI
Lorsque vous créez une SCI, celle-ci est, par défaut, soumise à l’impôt sur le revenu. La SCI à l’IR est une structure dite transparente puisque ce sont les associés qui paient eux-mêmes l’impôt dû par la société, suivant leur participation au capital social. Les revenus fonciers sont taxés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu et sont soumis aux prélèvements sociaux (17,2%).
En optant pour l’impôt sur les sociétés, la SCI est directement imposée sur ses bénéfices :
- À un taux réduit de 15% pour les premiers 42 500€ de bénéfices ;
- Puis à un taux normal de 25% au-delà.
Les associés sont néanmoins imposés que lorsqu’ils perçoivent des dividendes.
Que choisir en IR et IS ?
Maintenant que nous avons vu de façon générale en quoi consiste l’imposition d’une SCI, vous devez vous poser la question suivante : “sci IR ou IS : quel régime fiscal choisir pour ma SCI ?”. C’est ce que nous allons voir ensemble !
Les avantages et inconvénients d’une SCI à l’IR
À l’IR, la SCI est fiscalement transparente : elle ne paie pas directement d’impôt. En effet, ce sont les associés qui déclarent leur quote-part des revenus fonciers dans leur propre déclaration d’impôts. Certaines charges comme les frais de gestion, la taxe foncière ou encore les intérêts d’emprunt sont déductibles mais celles-ci demeurent tout de même limitées.
Mais ce n’est pas tout ! Pour les prélèvements comme pour les impôts, vous avez le droit à une exonération partielle à partir de la 6e année de détention d’un bien qui devient totale pour les impôts dès la 22e année et pour les prélèvements sociaux à partir de la 30e année.
Les avantages et inconvénients d’une SCI à l’IS
Comme mentionné précédemment, une SCI soumise à l’IS est imposée sur ses bénéfices au taux normal de 25% (ou au taux réduit de 15% pour la tranche des 42 500€ premiers bénéfices). En optant pour l’IS, vous avez la possibilité de déduire plus de charges comme les frais d’acquisition, les frais d’amortissement du bien, les frais de gestion du bien, etc.
Par ailleurs, en cas de déficit foncier, ce dernier est reportable jusqu’à 10 ans, ce qui permet d’alléger considérablement l’impôt si des dépenses importantes surviennent.
En revanche, notez qu’à l’IS, les plus-values sont fortement taxées et la comptabilité à tenir est non seulement plus lourde mais aussi plus stricte.
Comment passer d’une SCI à l’IR à une SCI à l’IS ?
Si vous aviez initialement opté pour l’IR mais que vous souhaitez désormais opter pour l’IS, pas de panique ! Il vous suffit simplement d’envoyer une demande à votre SIE (Service des Impôts des Entreprises). Passé le délai de 5 ans suivant le premier exercice soumis à l’IS, notez que vous ne pourrez plus revenir en arrière, ce choix sera irrévocable.
Conclusion
Pour conclure, une SCI est par défaut soumise à l’impôt sur le revenu. Elle peut toutefois opter pour l’impôt sur les sociétés. Ce régime fiscal confère plusieurs avantages, notamment une meilleure déduction des charges. Si vous aviez initialement opté pour l’IR mais que vous souhaitez finalement choisir l’IS, cela est parfaitement possible. Vous devez alors en formuler la demande auprès de votre SIE.
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